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Quali detrazioni fiscali sono previste per i lavori condominiali?

Le spese pagate per lavori realizzati sulle parti comuni di un condominio sono suscettibili, così come quelle effettuate per alloggi di proprietà individuale, di alcune detrazioni IRPEF.

Le parti comuni di un edificio sono definite all’articolo 1117 del Codice Civile, e tra queste rientrano:
• il suolo su cui sorge l’edificio
• le fondazioni
• le strutture portanti
• i tetti e i lastrici solari
• le scale
• i portoni d’ingresso
• gli atrii
• i cortili
• i portici
• i locali per la portineria e l’alloggio del portiere
• gli ascensori
• le fognature, ecc..

 

Nello specifico, le detrazioni previste sono le seguenti:
detrazione 50% per interventi sulle parti comuni di edifici esistenti
ecobonus per interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni di edifici esistenti
sismabonus per interventi di adeguamento antisismico
bonus mobili per l’arredo di parti comuni
• detrazione 50% per l’acquisto di box auto di proprietà comune.

La detrazione del 50% e l’ecobonus non sono tra loro cumulabili, per cui se in un intervento di ristrutturazione sono realizzati lavori agevolabili nell’una e nell’altra categoria, è opportuno differenziare la contabilità, in modo da rendere più semplice l’individuazione delle aliquote di sconto da applicare.

La Legge di Stabilità ha prorogato le detrazioni, per cui le spese agevolabili sono quelle sostenute:
• entro il 31 dicembre 2017 per la detrazione 50% e il bonus mobili
• entro il 31 dicembre 2021 per l’ecobonus.
Dopo tali scadenze si tornerà ad applicare l’aliquota del 36%.

Spese detraibili per lavori condominiali

Lo sconto IRPEF è ripartito:
• in 10 rate annuali di pari importo per la detrazione 50% e il bonus mobili
• in 5 rate annuali per l’ecobonus.

La spesa detraibile è differente a seconda delle agevolazioni considerate.

Per la detrazione 50% il tetto massimo di spesa su cui si può applicare la detrazione è di 96.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono il condominio.

Per l’ecobonus, invece, non si considera la spesa massima su cui applicare la detrazione, ma importi massimi detraibili per ciascuna categoria di intervento:
• 100.000 euro per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti
• 60.000 euro per gli interventi sugli involucri
• 60.000 euro per l’installazione di pannelli solari
• 30.000 euro per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

In particolare, per l’intervento di riqualificazione complessiva l’importo massimo detraibile di 100.000 euro si intende per l’intero edificio, mentre per tutte le altre tipologie di intervento gli importi si intendono per unità immobiliare.

Sono detraibili le spese pagate per:
• l’esecuzione dei lavori
• gli onorari professionali
• l’acquisto dei materiali
• l’IVA, i diritti di segreteria e di istruttoria, le spese di bollo, gli oneri di urbanizzazione e tutte le spese necessarie per dare avvio ai lavori
• le certificazioni degli impianti.

Quali lavori permettono di ottenere le detrazioni fiscali per lavori condominiali?

I lavori ammessi a detrazione 50% sono gli stessi previsti per i privati, ma i lavori in condominio sono detraibili anche quando consistono in semplici interventi di manutenzione ordinaria.

A titolo di esempio, tra i lavori di manutenzione ordinaria, non agevolati per gli immobili privati, possiamo elencare:
• le opere di riparazione, rinnovo o sostituzione delle finiture
• le opere necessarie per mantenere in efficienza gli impianti esistenti
• la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti
• la tinteggiatura di pareti, soffitti e infissi
• il rifacimento di intonaci interni
• l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze.

Gli interventi di efficientamento energetico agevolabili sono gli stessi previsti per l’ecobonus su proprietà private, ma in questo caso devono essere realizzati sulle parti comuni.

Quando si effettuano lavori condominiali per i quali si usufruisce della detrazione 50%, ogni condomino ha diritto anche al bonus mobili per la propria quota di spesa, ma non può usufruirne per acquistare arredi per il proprio appartamento.

I mobili e gli elettrodomestici infatti devono essere destinati ad arredare parti comuni, come:
• la portineria
• l’appartamento del portiere
• lavanderie comuni
• l’androne
• il cortile.

Chi può usufruire delle detrazioni fiscali per i lavori condominiali?

Le detrazioni per i lavori eseguiti sulle parti comuni di edifici spettano a ciascun condomino in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà.

I condomìni con meno di 8 unità immobiliari, che quindi non hanno l’obbligo di nomina dell’amministratore, sono tenuti però a dotarsi obbligatoriamente di codice fiscale identificativo.

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto un’importante novità per l’ecobonus in condominio: la possibilità di cessione del credito alle ditte che eseguono i lavori.
Tale possibilità, indirizzata ai contribuenti definiti incapienti, che quindi non trarrebbero vantaggio dall’ecobonus, avrebbe come riscontro uno sconto immediato praticato dalle ditte sulle spese per i lavori.

Cosa bisogna fare per avere le detrazioni fiscali per lavori condominiali?

Per godere dello sconto fiscale, bisogna rispettare gli stessi adempimenti previsti per le rispettive detrazioni. Bisogna quindi indicare nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo i dati catastali dell’immobile interessato.

A partire dal 2016, però, gli amministratori dei condomìni che hanno usufruito delle detrazioni fiscali devono anche inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione on line, entro il 28 febbraio dell’anno successivo.
È quanto stabilito dal decreto del MEF del primo dicembre 2016.

Sono ammessi unicamente i pagamenti effettuati con lo specifico bonifico cosiddetto parlante, nel quale bisognerà indicare:
• la causale specifica con riferimento alla norma
• il numero della fattura a cui si riferisce il pagamento
• il codice fiscale del condominio
• il codice fiscale dell’amministratore o del condomino che effettua il pagamento, nel caso in cui non ci sia
• la partita IVA o il codice fiscale della ditta che esegue i lavori.

Unica eccezione sono:
• le spese che non possono essere effettuate con bonifico, come bolli e diritti di segreteria
• mobili ed elettrodomestici, che possono essere pagati anche con carte di credito e di debito.

Oltre agli altri documenti da esibire in caso di eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, sono particolarmente importanti:
• la copia della delibera assembleare di approvazione dei lavori
• la tabella millesimale di ripartizione delle spese.

In sostituzione a tutta la documentazione da esibire, a ogni singolo condomino può essere rilasciata dall’amministratore una certificazione, in cui questi attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma a lui spettante per la detrazione.

Come effettuare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate

La comunicazione dovrà essere inviata entro il 28 febbraio di ogni anno.

Con il provvedimento del 27 gennaio 2017 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato le istruzioni per l’invio telematico della comunicazione, specifcando che l’amministratore deve risultare in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento.

Per la trasmissione devono essere utilizzati i servizi telematici Entratel o Fisconline resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate.

Gli amministratori devono comunicare:
•    tipologia di  intervento
•    importo complessivo della spesa
•    quote di spesa attribuite ai singoli condòmini.

Gli invii possono essere di tre tipologie:
•    ordinari
•    sostitutivi
•    di annullamento.

L’invio ordinario è quello con cui si comunicano i dati richiesti e possono esserne fatti diversi per lo stesso periodo di riferimento.
L’invio sostitutivo è quello con cui si completa un invio ordinario o sostituivo già effettuato che ha ricevuto esito positivo.
L’annullamento determina la cancellazione di tutti i dati contenuti nell’invio sostitutivo, senza ripristinare quelli della comunicazione sostituita.

Fonte: